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            房地產:陣痛后遇新機

            2022-01-14 09:18 | 作者: 李艷艷,米娜,鄧攀

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            國內樓市堅持“房住不炒”已滿5年。在告別了高增長預期,放下包袱后,房地產行業將進入新的發展階段。

            文|《中國企業家》記者 李艷艷

            編輯|米娜

            頭圖攝影|鄧攀

            剛剛過去的2021年,對整個地產圈來講,或將終生難忘。

            基于市場需求透支、監管政策持續深化和企業過度追求規模等內外多方因素疊加,城市市場成交和房企銷售普遍遇冷。部分企業債務違約案例頻發,加重了購房者、地方政府和資本市場的觀望情緒。受房地產行業資金面流動性緊張影響,銷售和投資均面臨較大下行壓力。

            整體來看,房企掙扎求生背后,2021年全國商品房銷售和投資規模仍實現了正增長。

            銷售方面,國家統計局數據顯示,2021年1~11月,全國商品房銷售面積15.8億平方米,同比增長4.8%;商品房銷售額16.2萬億元,增長8.5%。第三方數據機構克而瑞預計,全年商品房銷售規模將再創新高,面積和金額分別突破至18億平方米和18萬億元以上。

            投資方面,據國家統計局數據,2021年1~11月,全國房地產開發投資13.7萬億元,同比增長6%??硕痤A判,2021年全國房地產開發投資額預計接近15萬億元,再創新高。但受新開工、拿地影響,增速或下降至5.2%,為2015年以來的增速新低。

            住房是民生的重中之重,國內樓市堅持“房住不炒”已滿5年。盡管調控影響持續深化,2022年,房地產業依舊是全社會的支柱產業之一。

            多家分析機構預判,目前來看,在保障行業良性發展的框架下,政策、融資、信貸等都將存在邊際改善空間,但居民購買力透支效應短期難以改善,預期銷售和投資將負增長。尤其是在行業“馬太效應”下,一二線城市、央企國企和優質民企,將成為市場銷售和投資的主流。

            克而瑞發布的研報稱,從2021年房地產開發規模與增速變化來看,開工與拿地已失去對開發投資的支撐,交付大年下的竣工沖量將是本年唯一亮點,預判2022年開發投資增速為負增長。不過,基于來自中央和地方將出臺相應政策保障民生的判斷,開發投資增速不會出現大幅回落。 

            “維穩”成總基調

            2021年,全國各省市發布房地產調控政策超450次。尤其12月以后,政策層面密集發聲,“維穩”成為總基調。其中不乏“回暖”信號,行業“解凍”意味明顯。

            政策層面,中央重申房地產行業“支柱產業”地位和強調行業“良性循環和健康發展”,已有超過10個城市出臺鼓勵性購房政策。融資及信貸方面,央行提出加大債券融資支持力度,大型央企國企及優質民企境內融資解凍;多城房貸利率下降、信貸審批提速。

            其中,2021年12月舉行的中央經濟工作會議,除了提到“房住不炒”“保障房”“長租房”等關鍵詞外,首次出現“預期引導”“良性循環”“探索新的發展模式”等表述。會議還提出,支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求,因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。

            業內人士認為,這將構成2022年樓市政策的主旋律。中指研究院指出,2022年,我國房地產市場調控政策整體仍將保持連續性和穩定性,堅持“房住不炒”“因城施策”,金融監管力度不會放松,企業端的“三道紅線”、銀行端的“兩道紅線”等政策仍將繼續執行。

            樓市“雙向”調節模式或將貫穿全年。部分房價韌性較強的城市,若市場出現明顯升溫,調控政策亦將迅速跟進,比如建立二手房成交參考價格發布機制、收緊信貸等均為有效的政策工具。而對于部分房地產市場下行壓力較大的城市,亦將適度調整政策,穩定市場預期。

            此外,中指研究院預計,2022年,“維護房地產市場的健康發展,維護住房消費者的合法權益”將得到更好的貫徹落實,各地保交付政策或將進一步完善,預售資金監管在嚴中微調的可能性更大,以實現在保交樓與提高企業資金使用效率方面,尋求新的平衡。

            58安居客房產研究院分院院長張波表示,在堅持“房住不炒”的原則下,對于合理的購房需求需進一步強化保障。合理的住房需求不但包括首次置業,還包括首次改善、二次改善等不同層次的需求,以往一些城市和地區對改善型置業存在一定誤傷,下一步預計會有所改善。

            2021年,土地市場出現降溫。受土地“兩集中”政策、企業端“三道紅線”、40%拿地銷售比等政策影響,2021年房企普遍采取謹慎擴儲的投資策略。業內預測,當前土地市場現狀也將延續到2022年?;驅⒀永m購地資金審查、限地價等規則,以此繼續強化政策效果。

            多家機構調研表示,從目前來看,房地產調控政策存有一定改善預期,但需求入市的動力偏弱。在不發生超預期事件的前提下,中指研究院預計,2022年全國房地產市場將呈現“銷售面積回落”的特點。其中,全年商品房銷售面積將下降6.8%~8.3%,而商品房銷售額也將有所下降。

            具體到房價表現,11月,百城新建住宅價格、二手住宅價格環比均出現下跌。中指控股CEO、中指研究院常務副院長黃瑜表示,11月價格出現下跌是市場開始轉向的重要標志。“二手房通常是新房價格的前瞻指標,也表明未來新房價格還會進一步下行。”黃瑜稱。

            中指研究院預計,2022年全國房地產市場仍將處于調整周期,商品房銷售價格保持穩定。 

            房企主動應變,緩解流動性壓力

            如何“熬過”這個冬天,成為擺在房企案頭上的關鍵命題。

            自2021年下半年以來,受政策調控及市場降溫影響,房企流動性持續承壓。“三道紅線”監管持續,降杠桿壓力長期存在。更為急迫的是,房企債務集中到期,即將迎來償債“高峰”。

            克而瑞監測的98家樣本房企數據顯示,2021年與2022年債務到期規模分別約13.8萬億元和12.6萬億元,為近十年來的小高峰。其中,2022年1月房企到期債務規模約1793億元。加上近期房企債務展期、違約事件頻出,甚至出現擠兌危機,流動性壓力可見一斑。

            寒冬之下,房企紛紛主動應變,“降本增效”,積極緩解流動性壓力。

            過去一年,房企戰略性收縮成為主流。近期,從龍頭到腰部,包括萬科、龍湖、新城、旭輝、綠城、中南置地在內的多家房企,都進行了較大力度的組織架構調整,主要策略包括事業部整合、區域公司合并、撤銷部分區域公司等,其本質均為戰略聚焦。

            最近一次,是在2021年12月16日,萬科內部發文公布了上海區域的人事調整計劃。張海將繼續擔任開發經營本部首席合伙人兼CEO,不再兼任上海區域首席合伙人。此外,萬科上海區域內多個重要城市的總經理也進行了相應調整。

            “行業正面臨巨大挑戰,需要充分發揮集團軍優勢,助力公司在管理紅利時代穩健發展。”萬科方面解釋稱,“一方面要在組織上加強‘一盤棋’建設;另一方面也要把打勝仗的將領放到更重要的事業舞臺上。”

            自2021年下半年以來,龍湖多次調整組織架構,合并區域或城市公司,實現組織的扁平化和敏捷化管理,減少中間夾層,提升管理效率。新城控股原先的商業開發與住宅開發業務模型在不少項目上存在重合,造成一定的組織效能浪費,調整過后,資源及人員配置效率得到提升。

            臨近2021年末,央行宣布下調金融機構存款準備金率0.5個百分點,釋放長期資金約1.2萬億元。業內預計,隨著部分資金流入樓市,房地產融資環境將得到改善。與此同時,監管層陸續釋放“松綁”信號,對“三道紅線”執行過緊的情況進行微調。

            在此窗口期下,有房企趁機調整布局,推進區域深耕戰略,蓄勢待發迎接下一輪投拓機遇。

            碧桂園集團總裁莫斌在12月3日召開的碧桂園集團月度管理會議上表示,市場邏輯已發生巨大變化,房地產行業正在向制造業回歸。他要求“關鍵崗位、關鍵人”做到內心認同,轉變發展思維,區域總裁親自干,以銷定產、以收定支,精準到每一個項目;同時,做到有效有序供貨,精準到每一棟樓。

            在本次管理會議上,莫斌還提出,要用歸零思維,“檢討我們組織還有沒有進一步提升效率的機會”。例如在制度層面,要做系統性優化,有效的就保留,無效的就清理掉。

            克而瑞地產分析師朱一鳴提醒,房企組織架構調整難免面臨一系列附帶問題,比如高層人才流失、員工配合度不高、內部統籌困難等,公司需要自上而下實現信息同步,目標一致,并建立一套配合機制,包括明確制度、流程、激勵機制等,以順暢化組織架構調整過渡期。 

            未來:優質房企推動行業整合

            過去一年,奉行高歌猛進、大舉擴張路線的房企接連倒下。隨著房地產市場步入深化調整通道,行業并購案例將會增加。

            近期,一行兩會接連發聲。2021年12月初,銀保監會表示,將在落實房地產金融審慎管理的前提下,指導銀行保險機構做好對房地產和建筑業的金融服務。其中提及,現階段要根據各地不同情況,合理發放房地產開發貸款、并購貸款。

            貝殼研究院高級分析師潘浩表示,當前行業整體面臨流動性收緊、信用風險提升、自身造血能力不足問題,即使運營較為健康的企業也自顧不暇,更難以對同行施以援手。“此次銀保監會的表態,明確顯示出‘兩個維護’和金融政策糾偏的思路。”潘浩稱。

            根據貝殼研究院數據觀察,重點百城的二手房銀行放貸周期在11月已整體縮短五天,由此可見,居民端房貸問題正在解決,這有利于企業加速資金回籠。同時,企業端目前看到的利好現象,多集中在前期財務穩健的企業,風險已暴露或風險較高的企業依然面臨較高的資金壓力。

            潘浩稱,此次對“房地產并購貸款”方面的表態,對穩健型房企介入解決風險房企的問題有一定裨益,風險房企有機會通過金融機構、處置資產、引入投資、加速銷售等多方面手段,共同解決面臨的風險,或防止風險進一步擴大。

            12月10日,中國銀行間市場交易商協會舉行房地產企業代表座談會。會議提及,將重點支持符合房地產調控政策的企業注冊發行中長期限的債務融資工具,募集資金優先用于補充已售在建項目的資金缺口,以及用于房地產項目或資產的股權收購。

            另有消息稱,證監會將支持優質房企發行債券,資金可用于出險企業項目的兼并收購。

            克而瑞地產分析師房玲指出,若優質房企能夠通過發行債券用于兼并收購,一方面將推動行業整合,加快企業間的優勝劣汰,對于行業重塑是一種良性循環;此外,合理的債務重組、并購支持、再融資政策,也將幫助個別風險暴露企業解決信用問題。

            有消息稱,招商蛇口等企業計劃近期在中國銀行間市場交易商協會注冊發行并購票據,募集資金用于房地產項目的兼并收購。房玲提醒,房企發行并購票據的具體操作細節仍未可知。此外,并購行為中的項目風險性、時效性問題仍是難點,后續有待進一步觀察。

            事實上,自2020年三季度出臺“三條紅線”政策開始,房企由于不愿接受債務風險頗高的二手項目,導致房地產行業并購交易規模持續呈大幅下滑趨勢。Wind監測數據顯示,2020年三季度到2021年三季度期間,房地產開發項目的季均交易規模為191.58億元,遠低于前值。

            行業人士預計,隨著行業風險的逐步出清,企業融資行為也會恢復正常。隨著近期政策密集表態,未來行業并購類交易或呈上升趨勢。財務優異、具有資金實力的龍頭房企,將更有意愿把握收并購機遇。當前,各龍頭房企對收并購的態度略有不同,較為積極的有萬科、中海等。

            整體來看,雖然當前融資環境已有回暖,但分化現象已愈發明顯。中指研究院指出,2022年,房企更需順勢而為,控規模、調節奏,確?,F金流安全。一方面要量入為出,優化城市布局,聚焦主流城市;同時也要注重提升產品力和服務力,提高品牌競爭力。

            “短期來看,房地產行業面臨的是流動性和信心問題。長期來看,‘九八房改’至今,房地產行業還在成熟和發展的階段,而發展的過程往往是螺旋式上升的。”潘浩表示,“在告別了高增長預期,放下包袱后,行業將進入新的發展階段。”

            在他看來,放眼國內樓市,新房一年銷售額17萬億元左右的大盤子,短時間不會大幅變化,區域間發展不平衡會讓房地產行業有一定的發展空間,城市更新、資產運營、租賃保障、養老地產等方面的商業模式,也有很大探索空間。

             

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            值班編輯:林文龍  審校:張格格  制作:崔允琰

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